Як перевірити забудовника при купівлі житла в новобудові

Можливість оцінити забудовника при купівлі квартири на етапі будівництва слід використовувати максимально, щоб уникнути ризику втрати коштів. Для більшості покупців це справжня проблема - при вивченні питання навалюється маса інформації, а об'єктивні критерії оцінки надійності забудовника (девелопера) проекту розмиті.

Ненадійний забудовник - якими є ризики для покупця квартири?

Є надійні компанії, є ненадійні, а для покупця важливо звести до мінімуму ризики при покупці квартири в новобудові:

• банкрутство забудовника, виведення грошей і подальше зникнення;
• відмова в наданні квартири за раніше укладеним договором;
• затягування термінів здачі понад розумних меж, фактичне заморожування будівництва;
• подвійні продажі квартири помилково або з умислом.

Це основні проблеми, подолати які вкрай складно, оскільки доведеться подавати до суду, а саме судове рішення ще не гарантує, що ви швидко і в повному обсязі отримаєте гроші назад. Ситуація лякає, особливо, якщо гроші взяті у вигляді іпотечного кредиту, і віддавати борг все одно необхідно.

Щоб не попасти в таку складну ситуацію, радимо обирати надійну  девелоперську компанію ОМОКС, яка будує  якісне житло, де мешканці почувають себе в комфорті та безпеці.  

Як перевіряти забудовника на надійність законними методами.  Це не дасть повної гарантії, але ризик втратити гроші все ж істотно зменшить.

Перевірка забудовника за документами

Покупець повинен розуміти, що за результатами угоди квартиру він може купити тільки у забудовника. Це встановлено положеннями - саме забудовник є особою, яка має право залучати і отримувати кошти від пайовиків і покупців квартир в новобудовах.

Починати перевірку слід з уточнення, чи існує забудовник як законно дійова особа. Для цього можна знайти в мережі інтернет або на місці, в офісі переконатися в наявності:

• реєстрації компанії в реєстрі під своїм ім'ям - ніяких розбіжностей в найменуванні бути не повинно, в тому числі і в написанні букв (малих і великих), точках, тире і лапках;
• ІПН у забудовника, розрахункового рахунку в банку;
• проекту (зразка) договору - ДДУ або договору купівлі продажу, в якому вказано генерального директор, особа, яка має право підписувати договори;
• проектної декларації, дозволу на будівництво, договору страхування відповідальності перед пайовиками, договору або свідоцтва про право власності на ділянку під будівництво.

Перевіреним забудовником є девелопер ЖК Чайка, який має бездоганну репутацію, а проекти компанії дійсно унікальні.

Як переконатися в тому, що документи справжні та як не втратити гроші на покупку квартири

Врахуйте, що внесення коштів за попереднім договором, на принципі співінвестування або без складання договору - це втрата грошей з великою ймовірністю! Єдиний варіант, який може розглядатися - внесення на акредитив забудовника з заморожуванням коштів до реєстрації договору (якщо це пов'язано з оформленням квартир у власність забудовником).

Крок 1. Перевіряємо існування забудовника

Заходимо на сайт ЄДРПОУ і знаходимо розділ з відомостями про реєстрацію компаній (юросіб), вводимо дані - отримуємо детальну інформацію. Обов'язково дивимося, хто генеральний директор компанії, її ІПН, розміри статутного капіталу, місце реєстрації.

Крок 2. Вивчаємо проектну документацію новобудови

На офіційному сайті нового ЖК знаходимо розділ документації і добираємося до проектної декларації, дозволу на будівництво. У цих документах нас цікавить:

Точний збіг найменування забудовника з даними ЄДРПОУ, в тому числі і по засновникам.

Точна адреса новобудови - перевірити його можна на сайті Укрреєстра  або сайті кадастрової карти, там теж буде інформація про те, кому належить ділянка під забудову, яке її призначення (житлова забудова).

Переконуємося, що об'єкт позначений як "багатоквартирний житловий будинок (корпус)" з адресою або номером ділянки (володіння). Звіряємося з пунктом "комерційне найменування об'єкта" - там вказується назва ЖК як на офіційному сайті.

Перевіряємо договір про оренду ділянки, інформацію про право власності, переконуємося, що термін оренди перекриває термін будівництва. Документи повинні бути викладені на сайті.

Дивимося фінансові показники забудовника, які оновлюються постійно з перевипуском проектної декларації - тут є тонкощі. Наприклад, "розмір статутного капіталу не відповідає нормативним вимогам". Це означає, що у забудовника немає коштів. Але далі може слідувати такий пункт: "кошти за договором поруки", і тут вказується група компаній чи інша структура, яка поручилася своїми активами за забудовника.

Крок 3. Розбираємося в фінансовому забезпеченні забудовника

У рекламі та описах ЖК на офіційних сайтах часто зустрічається згадка великої компанії або групи компаній, які вклали кошти в будівництво.

Поширена ситуація на ринку новобудов - великий девелопер створює компанію-забудовника під певний проект або надає свої кошти (поручительство) власнику ділянки. Криміналу в цьому немає, але для покупця важливо, щоб між забудовником і девелопером проглядалася зв'язок. Це може бути:

• девелопер поручився своїми активами (прикладений договір або номер, за яким його можна знайти в реєстрі, вимагати у забудовника);
• девелопер є засновником забудовника - відомості в ЄДРПОУ;
• забудовник увійшов до групи компаній (мається договір) девелопера.

Це дуже важливо, тому що зв'язок показує на джерело коштів у забудовника, можливість реалізації проекту. Нехай це не повна гарантія (так не буває), але відомості про забезпечення. Наприклад, договір поручительства зобов'язує девелопера (поручителя) відповідати перед пайовиками своїм капіталом.

При вивченні фінансових показників забудовника і поручителя найкраще звернутися до фахівця. Запросити або отримати на сайті проекту (забудовника, девелопера) висновок експертизи щодо відповідності вимогам.

Крок 4. Вивчаємо договір купівлі-продажу

Купити квартиру в новобудові можна за договором цесії або переуступки. Настійно рекомендуємо порівняти договір, розміщений на сайті з тим, що знаходиться в офісі продажів, щоб не підписати зовсім інший документ. У ньому має бути зазначено, яким законом регулюється угода. Після здачі будинку можлива покупка тільки за договором купівлі-продажу, і то після того, як забудовник оформить квартири у власність.

Чим більше документів викладено на сайті проекту, тим більше відкритості демонструє забудовник.

Крок 5. Перевіряємо всі документи у незалежних фахівців

Якщо у вас недостатньо знань, немає розуміння сенсу документа - беріть копію, яку зобов'язані надати, і йдіть з нею до незалежного юриста. Якщо  маєте намір все ж зробити покупку, то не потрібно вносити  гроші до того, поки забудовник не зареєструє ваш договір. Приділіть максимум уваги повному збігу найменувань фірм, номерів документів і дат!

Завершити перевірку можна, скориставшись списком надійних забудовників, де слід переконатися і в наявності об’єкта, що цікавить. Там же можна знайти і відомості забудовників в стані банкрутства.